Challenge du premier Juin 2011 a réalisé un dossier très complet sur la crise du logements, ses dérapages et les solutions.
Les causes de la crise du logement
Les normes sociales et environnementales ont augmenté les coûts
"La loi qui oblige 100 % d'accessibilité des immeubles aux handicapés : il aurait mieux valu réserver une partie des appartements à cette population plutôt que de tout construire en fonction de leurs besoins.", souligne Philippe Briand, président de Citya Immobilier et député de l'Indre-et-Loire.
Pas assez de constructions en Ile-de-France
Certaines agglomérations ont eu des politiques vertueuses (favorisant la construction de logements) : Nantes, Toulouse, Lyon, Montpellier, Bordeaux.
A l'opposé, il y a l'Ile-de-France, qui concentre 20 % de la population. Avec à peine 40.000 logements neufs construits en 2010 - 11 % de la production nationale - , c'est la surchauffe. Du coup les prix flambent. Entre 1999 et 2011 le prix moyen du m2 ancien a augmenté de plus de 140 %
La politique des maires pour le bien collectif est bloquée par les associations
Un maire bâtisseur cumule les inconvénients. "Imposer un projet immobilier, c'est batailler avec des associations, affronter des habitants frileux qui ne veulent pas accueillir de nouveaux publics, surtout quand il s'agit de logement social." explique Thierry Repentin, président de l'Union sociale pour l'habitat. Aussi, les maires ont-ils préféré rénover que bâtir, quitte à y engloutir leurs budgets.
L'échelle communale n'est pas adaptée
Comme le logement s'inscrit dans une stratégie globale, l'échelle communale n'est plus adaptée. Il y a urgence à remettre à plat la gouvernance, ne serait-ce que pour réduire les acteurs. C'est le drame de l'Ile-de-France et ses 1.300 maires. Beaucoup militent pour une fédération d'intercommunalités. Ce système a de bons résultats, comme à Lyon où un schéma de cohérence territorial réunit 73 communes.
"En région parisienne, il y a la ville intra-muros et ....1000 maires. Ceux-ci sont en grandes difficultés pour accueillir des logements. Ils n'ont pas les moyens de construire les voiries, les réseaux, les équipements. ...C'est d'ailleurs un des intérêts de nos débats à l'Atelier du Grand Paris. Cela a permis une réflexion sur les transports, la création de nouveaux pôles d'achanges. Et les élus ont, en général, adopté l'idée de penser la métropole en même temps que leur territoire." (Christian de Portzamparc)
"Les permis de construire devraient plutôt être délivrés au niveau de l'agglomération !" (Michel Ceyrac, responsable de ESH) [1]
Le retrait des institutionnels du marché locatif
A Paris, le départ des institutionnels (assurances, banques...) dans les années 90, pour des raisons de fiscalité, a fait beaucoup de mal. "Quand ils possédaint 25 % du marché à Paris, ils contenaient les prix. Ils spéculaient moins que les privés".
Les 10 scandales : dérapages à tous les étages
Echecs patents, effets pervers de généreux dispositifs ou incivisme, la politique du logement a encore fort à faire. Challenges a fait un état des lieux dans son nuléro du 1er Juin 2011.
1- Les classes moyennes bloquées
Le poids des dépenses contraintes, comprenant surtout le logement mais aussi l'électricité, l'eau et les frais d'assurance, a quasiment doublé pour les classes moyennes inférieures. Il est passé de 21 % en 1979 à 38 % en 2005, selon le Crédoc. Et depuis, la situation s'est aggravée.
Difficile, pour ne pas dire impossible dans les grandes métropoles, pour les classes moyennes inférieures de devenir primo-accédant quand on n'a pas hérité.
N'ayant pas non plus accès au logement social, beaucoup de Français au revenu moyen se trouvent cantonnés au marché locatif privé.
2- Les abus de la défiscalisation.
Sur les 500.000 ménages ayant acquis un logement via une opération de défiscalisation depuis 2004, 100.000 seraient en difficulté selonUFC-Que Choisir
Périssol, Robien, Borloo, Scellier....Les dispositifs incitant les ménages à investir dans l'immobilier locatif ont tous provoqué les mêmes abus : "Certains investisseurs ont raisonné en termes d'avantage fiscal sans s'intéresser aux caractéristiques du logement et à son implantation, souligne le député UMP François Scellier. cela a conduit à un excès de construction dans certaines villes moyennes [...] dans lesquelles les acquéreurs peuvent avoir des difficultés à louer leurs biens.". Le dispositif a été recentré au printemps 2011 sur les zones les plus déficitaires en logement. Il était temps, car cette carotte fiscale coûte cher à l'Etat : 900 M€ en 2011.
3- Le poids des droits de mutation
Avec 10,65 % de frais divers payés par l'acheteur lors de la transaction, la France est le troisième plus mauvais élève des pays de l'OCDE, après la Belgique (14,78 %) et la Grêce (14 %).
L'enquête de Janvier 2011 de l'OCDE pointe le niveau des droits de mutation, dits "frais de notaire", en fait prélevés par l'Etat et les collectivités locales, fixés à 6,15 % de la valeur du bien : ces taxes découragent l'acquisition et freinent la mobilité, empêchant les chômeurs de se déplacer vers les zones où la demande de travail est dynamique. L'OCDE recommande donc à la France de baisser ces impôts et de compenser par une hausse de la taxe foncière.
Les frais des agences immobilières, dans le haut de la fourchette (3,5 %), sont aussi visés.
4- HLM : tout le monde s'accroche
Il y a 1,2 million de demandes en attente d'un logement social, à cause du maintien à vie de locataires dont le logement est devenu trop grand ou dont les revenus ont grimpé.
Le premier phénomène, dit de "sous-peuplement prononcé", concernerait plus de 600.000 logements, souvent occupés par des parents dont les enfants ont quitté le foyer ou par des personnes âgées restées seules. Depuis la loi Boutin de 2009, les bailleurs peuvent les contraindre à quitter les lieux à condition de leur proposer 3 logements à loyer égal. Mais cette mesure ne s'applique pas aux plus de 65 ans.
Seconde cible de la loi Boutin : les 143.000 familles dont les revenus dépassent de 20 % les plafonds d'entrée dans les HLM. Les bailleurs leur imposent désormais un "surloyer de solidarité" progressif. Sauf que les députés ont adopté un amendement pour....plafonner ce surloyer. Du coup, les ménages aisés sont peu affectés, notamment les cadres retraités du privé qui sont rentrés très tôt dans le parc social et bénéficient d'une rente de situation. "Alors que la loi avait fait partir quelques dizaines de locataires fortunés, l'amendement a tout stopéé", déplore un important bailleur parisien.
Une autre mesure permettra, à partir de fin 2011, de casser le bail des locataires dont les revenus sont au moins deux fois supérieurs au plafond - 13.000 ménages seraient visés, essentiellement dans l'agglomération parisienne et dans le Sud-Est.
La loi Boutin laisse de côté les logements "intermédiaires" gérés par les bailleurs sociaux dont les plafonds sont très élevés ou qui ne sont pas conditionnés aux revenus. c'est dans ce type d'appartements que sont parfois hébergés élus et hauts fonctionnaires. Les loyers y sont supérieurs à ceux des HLM, mais moins élevés que dans le privé. La Régie Immobilière de la Ville de Paris a ainsi hérité de 1.500 logements de standing et n'a pas le pouvoir de faire partir ses occupants.
Au total, entre HLM et logements intermédiaires, au moins 50.000 ménages appartenant aux 10 % de Français les plus riches profiteraient ainsi de loyers avantageux.
5- La gabegie du 1 % logement
"Gestion dispersée", "conflits d'intérêts", "contrôles lacunaires", disait la Cour des comptes en 2006. Le 1 % logement cumule les dérapages , au détriment des Français. Ce système est destiné à la construction de logements sociaux et à l'aide à l'accession à la propriété. Géré de façon paritaire mais longtemps laissé aux mains du patronat, il oblige les sociétés de plus de 20 salariés à verser à des collecteurs 0,45 % de leur masse salariale (1 % à l'origine). Il brasse ainsi 4 MD€ par an(avec les remboursements des prêts) et détient 900.000 logements. Depuis 2009, le juge Renaud Van Ruymbeke instruit deux affaires à Paris : le collecteur Alliance et l'Association foncière logement.
En 2009, l'Etat, via la loi Boutin sur le logement, a décidé de faire le ménage. Depuis, le 1 % tente de se restructurer. Au passage, le paritarisme a pris un sérieux coup. La négociation avec l'Etat du plan triennal 2012-2014 devrait dessiner, d'ici à Juin 2011, l'avenir du système. Il a d'ailleurs été rebaptisé Action logement. Histoire d'éloigner le parfum de scandale.
6- La loi SRU bafouée
La loi SRU, qui impose un minimum de 20 % de logements sociaux est bafouée par des villes riches comme Antibes, qui préfère payer une pénalité de 858.595 € plutôt que d'investir le moindre euro dans le logement social.
7- 3,6 millions de mal-logés
les mal-logés se divisent en 4 catégories :
- 2,7 millions qui vivent dans des "conditions de logement très difficiles", cumulant au moins deux des trois problèmes majeurs (absence d'eau, de chauffage ou de toilette) ou bien vivent en "surpeuplement accentué" (manque d'au moins deux chambres par rapport aux besoins).
- 680.000 personnes qui sont privées de domicile personnel. Elles vivent dans la rue, des structures d'urgence, des hôtels sociaux, des mobil-homes, des cabanes ... ou en hébergement contraint chez des proches.
- 172.000 personnes en situation d'occupation précaire, vivant par exemple dans des meublés bas de gamme sans bail long.
- 86.000 gens du voyage ne bénéficient pas d'aires d'accueil aménagés.
Le nombre total de mal-logés n'explose pas - 3,1 milliosn en 2004 - mais il change de nature.
D'un côté, le confort des logements s'améliore et leur surpeuplement diminue.
De l'autre côté, le nombre de personnes "sans domicile personnel" augmente, tout comme "les personnes, à la limite du mal-logement, dites "en réelle fragilité" : impayé de loyers (1,2 million) ou résident dans des copropriétés dégradées (730.000 )", s'alarme Patrick Doutreligne, délégué général de la fondation. Et parmi elles, de plus en plus de classes moyennes.
8- Les délais de délivrance des permis de construire
En théorie, 3 mois suffisent pour obtenir un permis, mais il faut souvent patienter 7 à 8 mois. "S'il s'agit d'une zone classée, les délais peuvent même dépasser une annéz", relève le groupe de travail qui planche sur le sujet au ministère. Du coup, un demandeur sur dix préfère laisser tomber.
Les demandes de permis de construire peuvent être la proie de "chasseurs de primes", particuliers ou associaltion, qui déposent des recours en pointant un défaut, souvent fantaisiste, du projet. L'important, pour eux, c'est de bloquer le chantier pour pouvoir négocier un "dédommagement" contre le retrait de leur recours. La justice est en train de démanteler de véritables réseaux qui parvenaient ainsi à soutirer jusqu'à 200.000 € par programme. "En ce moment même (Mai 2011) les promoteurs privés ont 12.000 logements suspendus par des recours, tempête Marc Pigeaon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs. C'est 10 % du total de ce que nous construisons. Cela ne peut plus durer !"Championne de France : Marseille, où la construction de 2.500 logements serait ainsi suspendue.
9- Le gâchis des aides
Les aides au logement ne profitent pas toujours à ceux qui en ont le plus besoin. Par exemple, les enfants des ménages les plus aisés peuvent en bénéficier, alors que leurs parents paient leur loyer.
En Juillet 2010, le gouvernement avait envisagé la suppression du cumul des aides au logement et de la demi-part fiscale dont bénéficient les parents (80 à 500 M€ d'économies par an selon les sources). Les syndicats étudiants ont hurlé au loup, arguant avec justesse que les classes moyennes allaient être pénalisées. Une solution plus juste aurait été de cibler la mesure sur les ménages les plus aisés. Mais le gouvernement a rétropédalé.
10- Le ratage des maisons Borloo
L'objectif était de réaliser 30.000 pavillons d'au moins 85 m2, aux dernières normes environnementales, pour un coût de 100.000 €.
Seulement 800 maisons ont été construites. Cet échec s'explique par :
- La réticence des municipalités à libérer du foncier. Seules une vingtaine de communes ont joué le jeu.
- A cause des surcoûts, la facture finale a plutôt atteint les 120.000 €
- Ces constructions low cost présentent des malfaçons au point que de nombreux procès contre les promoteurs sont en cours.
En 2008, Christine Boutin lance à son tour la "maison à 15 € par jour". Nouvel échec. Sur les 5.000 pavillons qui devaient être livrés par an, seule une petite centaine serait sortie de terre. Le dispositif en place, qui dissocie le financement du bâti de celui du terrain, s'est révélé trop complexe et trop cher.
Paris : les annonces politiques et la réalité [1]
Construire des logements sociaux dans les quartiers les plus chers
"Michel Ceyrac, responsable d'Entreprises sociales pour l'habitat (ESH) s'interroge : "La question est de savoir s'il est bien raisonnable de construire à 10.000 € le m2 à Paris pour loger une personne pendant 30 ans, alors que l'on pourrait en financer 3 un peu plus loin."
Dominique Foing, dans son livre "Comptes et légendes de Paris" (Denoëm), démystifie le bilan de Delanoë en matière de logement social. "En déduisant des 36.135 créations revendiquées par la mairie, les 16.000 logements non encore livrés, les 19.343 déjà occupés par leurs habitants initiaux et les 7.500 qui sont sortis du parc, on aboutit, malgré les sommes importantes engagées, à un parc social de 6.708 logements en moins par rapport à 2001 !"
Les solutions
1- Redonner leur prestige aux tours
Grand Prix de l'urbanisme en 2007, Yves Lion stigmatise notre peur de construire. "A cause des grands ensembles, nous avons renoncé à industrialiser le logement, alors que cela permet d'optimiser les coûts et de baisserles prix". Pour aménager la ZAC Rive gauche, liant Paris à Ivry, il va faire coexister des immeubles d'habitation de 50 mètres - une première depuis 1977- et des tours de bureaux de 180 mètres.
"La question de la tour, c'est celle du pied, pas du sommet. On a privilégié les dalles et caché les rues, c'était une aberration !"
2- Optimiser les surfaces existantes
Le député PS Jean-Marie Le Guen a des idées surprenantes, comme bétonner les pelouses de l'avenue Foch de batiments de 5 étages où reconquérir des espaces de logement convertis en bureaux (toujours cette vieille hostilité de la gauche traditionnelle pour la valeur travail).
Il n'en n'a pas moins des idées plus en phases avec le monde moderne : développer le foncier aérien en favorisant la surévaluation des immeubles bas et le comblement des dents creuses, entre les étages élevés de deux immeubles. "Il faudrait forcer les copropriétés à adopter la règle de la majorité. L'unanimité, nécessaire aujourd'hui, donne le pouvoir aux mauvais coucheurs qui bloquent toute tentative de modification des immeubles, par exemple la construction d'étages supplémentaires."
3- Préempter contre la surchauffe
Lorsque les prix s'emballent, les municipalités peuvent préempter. Autrement dit forcer le propriétaire à vendre à la commune, sur la base des prix des Domaines, inférieurs de 20 à 35 %. En France, environ 400 communes ont défini un périmètre de préemption, dont une quarantaine en Ile-de-France.
Il suffit souvent de menacer le vendeur d'une préemption pour que celui-ci aligne son prix sur celui de la commune. "Sur les 600 transactions enregistrées en 2010 à Saint-Ouen, seules 5 ont fait l'objet d'une réelle préemption municipale", explique la maire PC, Jacqueline Rouillon. "Cela nous a permis de maintenir les prix sous la barre des 3.500 € le m2, bien au-dessous des communes voisines, malgré la pression haussière."
A Paris, la municipalité socialiste a utilisé la procédure pour acquérir au prix de 7,5 M€ un immeuble squatté rue de la Banque, mais elle craint la multiplication des procès de vendeurs et, surtout, n'est pas en mesure de financer ces achats. De coup, le nombre de préemptions diminue.
4- Réquisitionner les logements vacants
Etienne Pinte, député UMP des Yvelines spécialiste du logement, défend la réquisition des logements vacants. Auteur d'un rapport sur le mal logement, remis à François Fillon, il préconise d'appliquer l'ordonnace de 1945, qui permet aux maires et aux préfets d'occuper des locaux vides, pour 5 ans au maximum. Une "arme exceptionnelle" - très prisée par les Britanniques et les Néerlandais - qu'il veut utiliser dans les douze dpartements affectés par une "situation exceptionnelle" de pénurie. D'autant que la réquisition s'avère efficace par son effet dissuasif : "Lorsque j'étais maire de Versailles, j'avais écrit aux propriétaires de logements vacants en les prévenants qu'ils risquaient une réquisition, témoigne Etienne Pinte. Et ils avaient immédiatement réagi en cédant ou en louant leurs biens."
5- Inciter les maires à densifier
"Dans les zones tendues, il existe de sterrains libres, mais il faut densifier, modifier les COS. Or les populations déjà installées y sont hostiles. Elles ont tendance à assimiler densification et barres. A tord. A PAris, dans les quartiers hausmaniens, le COS est quatre fois supérieur à celui de la Courneuve ! Quelques maires ont su dépasser cette pression électorale, notamment grâce aux communautés de communes, à Bordeaux, Lyon...En région parisienne, le pouvoir est éclaté, il y a un problème de gouvernance, de volonté politique. Compte tenu du retard, il faut que l'Etat ait une politique volontariste, donne des impulsions. Avec des opérations d'intérêt national comme Saclay, des mesures incitatives pour pousser les maires à densifier et le développement d'outils d'aménagement." (François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier)
6- Recycler le bâti
La Ministre de l'Enseignement supérieur et de la Recherche Valérie Pécresse a investi dans la transformation de casernes, comme les Jacobins à Limoges ou Vauban à versailles. La réaffectation de bâtiments publics, souvent bien situés, permet aux maires de lancer de grands chantiers. A Laval, le départ du 42ème régiment laisse 50 hectares que la municipalité va recycler en complexe de formation. Et à grenoble, l'ex-caserne de Bonne a été reconvertie en écoquartier, avec des logements estampillés bâtiment basse consommation.
source : Le Point n° 2014 - 21 Avril 2011 - page 34
Dans un rapport sur le logement en France, l'OCDE estime le parc de logement à "bas loyers" (sociaux et privés) largement suffisant pour répondre à la demande des 2,8 millions de Français les plus pauvres.
Le problème vient de ce que seulement 900.000 ménages à faibles revenus profitent des 2,5 millions de logements HLM et 200.000 des 700.000 logements privés à prix modérés.
L'OCDE recommande de revoir les conditions d'attributions et de taxer d'avantage les logements vacants, plutôt que de construire toujours plus de logements sociaux, dont les 2/3 sont occupés par des ménages qui ont des revenus ne justifiant pas cette aide sociale au frais de la collectivité.
Pour l'OCDE, on ne peut pas vouloir en même temps 70 % de Français propriétaires et 20 % de logements sociaux. "La conjugaison des deux tue le marché locatif privé et freine la mobilité professionnelle".
Pour encourager la mobilité professionnelle l'OCDE recommande 2 mesures :
- Une réduction des frais de mutation beaucoup trop élevés en France (14 %) par rapport aux autres payx (4,5 % aux USA).
- Mettre fin à la surprotection des locataires (durée des baux, revalorisation encadrée des loyers, complexité des procédures d'expulsion) qui dans les faits favorisent les ménages les mieux intégrés (fonctionnaires, hauts revenus) et excluent de l'accès au logement les ménages les plus fragiles.
Pour financer la politique de logement, l'OCDE préconise de :
- Taxer les plus-values immobilières dès lors que le produit de la vente n'est pas réutilisé dans l'achat d'un bien immobilier
- Revaloriser les taxes foncières pour compenser la baisse des droits de mutation.
- Revenir sur le taux réduit de TVA (5,5 %) sur les tavaux
- Réaliser des économies de structures en fusionnant les organismes HLM
Propositions de Terra Nova pour résoudre la crise du logement
Retirer aux Maires la gestion des PLU et des permis de construire.
"Confier ces responsabilités à 36782 maires, dont 75 % à la tête de communes de 1.000 habitant, est contre-productif, pense Denis Burckel, professeur associé à l'université Paris-Dauphine, l'un des auteurs de l'étude. Les réticences du voisinage à la construction neufs poussent à l'immobilisme. L'adage "maître bâtisseur, maire battu" s'est encore vérifié lors des dernières élections municipales!"
Dans les zones tendues, ce serait désormais l'Etat qui fixerait les priorités du PLU, en concertation avec les intercommunalités (communauté d'agglomérations ou métropole).
Conditionner le versement d'une partie de la dotation globale des collectivités à la réalisation des objectifs du PLU.
Afin d'inciter à construire, cette mesure pénaliserait les collectivités locales qui pratiquent la rétntion foncière.
Créer des baux emphytéotique de 99 ans pour faire baisser le prix du foncier.
Pour libérer d'avantage de terrains, Terra Nova propose la création de dissocier la propriété du foncier et du bâti.Des organismes publics pourraient consentir sur leurs terrains des baux emphytéotiques de très longue durée (99 ans) et des particuliers à faibles revenus pourraient y acheter des logements sans payer de foncier (33 % à 50 % du prix final d'un logement en zone tendue). Inspiré des "community land trusts" en Grande-Bretagne et en Belgique, un tel dispositif permettrait aux collectivités publiques de contrôler les prix de ces logements sur le long terme.
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Sources :
[1] Le Point n° 2039 - 13 Octobre 2011 - page 67 - "Ubu roi des HLM" par Domitille Arrivet
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